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即墨创智新区2宗地块110轮竞拍 溢价率仅9.5%

2018/05/17 07:43青岛日报

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原标题:110轮竞拍,溢价率为何仅9.5%?

110轮竞拍,整体溢价率仅为9.5%,5月11日上午,即墨创智新区2宗总占地面积为74021平方米,规划建面178930平方米的地块搭配成功出让,由青岛华发投资有限公司收入囊中。

首次熔断后,再次土拍低溢价成交

据了解,此次成功出让的两宗地块属于第二次土地拍卖,此前曾因竞拍价格达到限价标准而两次熔断。同青岛土地市场之前许多熔断后再次竞拍的地块相同的是,这两宗地块同样经过了110轮竞拍才成功出让,但不同的是,之前熔断后再次拍卖的地块,其溢价率都相对较高,但这两宗地块却最终却不超过10%的溢价率。

在当前大多数开发企业 “土地粮食”短缺的市场现状下,这种现象比较少见,更多的是熔断后再次拍卖通常会出现溢价率非常高的局面。如2018年1月5日,胶州市国土资源局以网上拍卖方式出让1宗国有建设土地使用权,该地块为城镇住宅和商务金融地块,土地面积39234平方米,规划建筑面积超10万平方米。此次出让地块曾于2017年12月1日走上过拍卖台,当时有8家房企参与竞拍,开拍4分钟即达到最高限价触发熔断,导致拍卖中止。在2018年1月5日再次拍卖时,起拍楼买地价已由2114元/平方米上涨至3429元/平方米,竞买保证金达3.53亿元。

最终,30多轮竞拍后,该地块转入线上竞自持住房面积阶段,最终被阳光新天地投资集团有限公司收入囊中,成交楼面地价5143.5元/平方米,溢价率50%,成交总价52971.8778万元。但是从线上竞自持面积结果来看,该房企竞自持面积为102950平方米,与此次出让地块的规划面积102988平方米相差无几,这就意味着该地块开发建成后只能对外租赁,不得进行出售。从这一角度分析,这个熔断后再次出让的地块溢价率近100%。

那么,对于这两宗地块而言,为何会出现这种高竞拍次数和低溢价率并存的现象呢?

时隔9个月,身价提高近五成

根据此次最终出让成功的结果,从工商的资料显示,青岛华发投资有限公司为珠海华发实业股份有限公司100%控股,这是珠海华发在青首个项目。

此次出让的两宗地曾于2017年7月28日进行拍卖,当时,5家开发商经过301轮竞价,最终2地块分别达到 2936元/平方米和 1888元/平方米,“达到限价”熔断,溢价率为39.5%和78.4%。本次2宗地规划指标未发生变化,商住混合用地拍卖起始价由2104元/平方米提高到2948元/平方米,商业商务地块起始价由原来的1056元/平方米提高到1900元/平方米。可以说,这两宗地块时隔九个月,再次出让时,不仅身价提升近五成,起拍楼面价均已超过当时的最高限价,保证金也比当时高出了五千多万。

“此次土地拍卖的起拍价格已经高出了当时熔断价格,而且这两宗地块捆绑出让,5.26亿元的地块整体价格在即墨来说已经是比较高的了,只能是一些资金实力比较雄厚的开发企业才能行。”业内人士认为,这是导致此次竞拍溢价率较低的原因之一。

商业占比高,未来市场预估谨慎

“这两宗地块商业占比太高也是导致此次溢价率较低的主要原因”,业内人士表示,从地块本身来看,这两宗地块不仅商业占比比较高,而且设置的条件也比较苛刻,种种限制,导致了开发商拿地时非常谨慎。

“此次拍卖每次加拍的钱数是2元,比之前的5元或者10元少了很多。”业内人士表示,每次土地拍卖单次加价都会有一个最低限制,但是没有最高价格,此次开发商单次2元的加价,足以表明开发商对这一地块的谨慎。

的确,从此次拍卖成功的地块分析,2宗地商业商务占比较高,其中一宗为商住混合,要求商业占比不低于20%,另一宗为商业商务地块,总的商业、商务办公建筑面积不低于7.5万平方米。此外两宗地还要求缴纳耕地开垦费合计约777万,所以拿地总成本为5.26亿元。

其中一宗地块的2万平方米商业面积由竞得者自持,且不得分割销售,用于文化产业项目的建设,剩余商业商务办公面积自持年限不低于三年,地块自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起三年内投入运营。两宗地块搭配出让,竞买人应同时竞买,不能分割竞买,且竞买申请人须单独竞买,不允许联合竞买。

“同住宅地块相比,商业地块的竞拍相对来说较为平淡,这个地块好在还有部分住宅,所以对开发商的吸引力还是比较大,之前青岛曾出现过纯商业地块流拍过好几次,最终降价成交的现象,不过那也是个例。”业内人士表示,从开发商角度看,目前拿下后的这一地块中住宅部分的土地成本价,在未来即墨市场中,应该还是有一定的升值空间。

鞠培霞

[来源:青岛日报 编辑:亚麦]

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