即墨创智新区2宗地块110轮竞拍 溢价率仅9.5%

原标题：110轮竞拍，溢价率为何仅9.5%?

110轮竞拍，整体溢价率仅为9.5%，5月11日上午，即墨创智新区2宗总占地面积为74021平方米，规划建面178930平方米的地块搭配成功出让，由青岛华发投资有限公司收入囊中。

首次熔断后，再次土拍低溢价成交

据了解，此次成功出让的两宗地块属于第二次土地拍卖，此前曾因竞拍价格达到限价标准而两次熔断。同青岛土地市场之前许多熔断后再次竞拍的地块相同的是，这两宗地块同样经过了110轮竞拍才成功出让，但不同的是，之前熔断后再次拍卖的地块，其溢价率都相对较高，但这两宗地块却最终却不超过10%的溢价率。

在当前大多数开发企业 “土地粮食”短缺的市场现状下，这种现象比较少见，更多的是熔断后再次拍卖通常会出现溢价率非常高的局面。如2018年1月5日，胶州市国土资源局以网上拍卖方式出让1宗国有建设土地使用权，该地块为城镇住宅和商务金融地块，土地面积39234平方米，规划建筑面积超10万平方米。此次出让地块曾于2017年12月1日走上过拍卖台，当时有8家房企参与竞拍，开拍4分钟即达到最高限价触发熔断，导致拍卖中止。在2018年1月5日再次拍卖时，起拍楼买地价已由2114元/平方米上涨至3429元/平方米，竞买保证金达3.53亿元。

最终，30多轮竞拍后，该地块转入线上竞自持住房面积阶段，最终被阳光新天地投资集团有限公司收入囊中，成交楼面地价5143.5元/平方米，溢价率50%，成交总价52971.8778万元。但是从线上竞自持面积结果来看，该房企竞自持面积为102950平方米，与此次出让地块的规划面积102988平方米相差无几，这就意味着该地块开发建成后只能对外租赁，不得进行出售。从这一角度分析，这个熔断后再次出让的地块溢价率近100%。

那么，对于这两宗地块而言，为何会出现这种高竞拍次数和低溢价率并存的现象呢?

时隔9个月，身价提高近五成

根据此次最终出让成功的结果，从工商的资料显示，青岛华发投资有限公司为珠海华发实业股份有限公司100%控股，这是珠海华发在青首个项目。

此次出让的两宗地曾于2017年7月28日进行拍卖，当时，5家开发商经过301轮竞价，最终2地块分别达到 2936元/平方米和 1888元/平方米，“达到限价”熔断，溢价率为39.5%和78.4%。本次2宗地规划指标未发生变化，商住混合用地拍卖起始价由2104元/平方米提高到2948元/平方米，商业商务地块起始价由原来的1056元/平方米提高到1900元/平方米。可以说，这两宗地块时隔九个月，再次出让时，不仅身价提升近五成，起拍楼面价均已超过当时的最高限价，保证金也比当时高出了五千多万。

“此次土地拍卖的起拍价格已经高出了当时熔断价格，而且这两宗地块捆绑出让，5.26亿元的地块整体价格在即墨来说已经是比较高的了，只能是一些资金实力比较雄厚的开发企业才能行。”业内人士认为，这是导致此次竞拍溢价率较低的原因之一。

商业占比高，未来市场预估谨慎

“这两宗地块商业占比太高也是导致此次溢价率较低的主要原因”，业内人士表示，从地块本身来看，这两宗地块不仅商业占比比较高，而且设置的条件也比较苛刻，种种限制，导致了开发商拿地时非常谨慎。

“此次拍卖每次加拍的钱数是2元，比之前的5元或者10元少了很多。”业内人士表示，每次土地拍卖单次加价都会有一个最低限制，但是没有最高价格，此次开发商单次2元的加价，足以表明开发商对这一地块的谨慎。

的确，从此次拍卖成功的地块分析，2宗地商业商务占比较高，其中一宗为商住混合，要求商业占比不低于20%，另一宗为商业商务地块，总的商业、商务办公建筑面积不低于7.5万平方米。此外两宗地还要求缴纳耕地开垦费合计约777万，所以拿地总成本为5.26亿元。

其中一宗地块的2万平方米商业面积由竞得者自持，且不得分割销售，用于文化产业项目的建设，剩余商业商务办公面积自持年限不低于三年，地块自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起三年内投入运营。两宗地块搭配出让，竞买人应同时竞买，不能分割竞买，且竞买申请人须单独竞买，不允许联合竞买。

“同住宅地块相比，商业地块的竞拍相对来说较为平淡，这个地块好在还有部分住宅，所以对开发商的吸引力还是比较大，之前青岛曾出现过纯商业地块流拍过好几次，最终降价成交的现象，不过那也是个例。”业内人士表示，从开发商角度看，目前拿下后的这一地块中住宅部分的土地成本价，在未来即墨市场中，应该还是有一定的升值空间。

鞠培霞