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青岛有望出台新政 进一步规范物业管理和收费
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2019/08/15 07:34

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原标题:规范物业管理 收费再戴紧箍咒

公共区域的卫生保洁、小区居民安全保障、园林绿化的修剪……对于都市人来说,物业服务是保障生活品质的重要一环。随着诸多新建小区的投入使用,相关收费、管理纠纷也随之增多。为了维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,青岛市发改委起草了《关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知 (征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),对于物业费的标准和收取进一步规范。“青岛早报地产”官方公众号第一时间发布消息后,引起岛城市民的热议,如物业公司在交房前强收物业费、小区分批交付降标不减费等问题,成为较为集中的热点。

看点1

物业收费不能任性涨

在梳理过往关于物业费的投诉以及市民对于《意见稿》的留言提问中,记者发现收费问题依然是业主最为关心的问题。孙女士住在台东一个只有6栋楼的封闭小区中,小区的保洁人员和安保人员并不多。但是2018年下半年,突然有一天物业公司贴出公告,要将物业费从0.6元/平方米/月,提高至1元/平方米/月。对于涨价,孙女士表示可以接受。“毕竟这物业费是多年以前的标准,现在人工成本、垃圾清运成本都提高了,应该涨涨。但是我觉得涨多少是不是得有个依据,不能是物业公司想要多少钱就是多少钱。”孙女士说,虽然她和绝大多数业主一样,按照物业公司新的额度交纳了物业费,但在心里仍然存在一个疙瘩。

相比“和平”涨价的小区,有的小区物业费上涨则引发了冲突。家住城阳区王沙路的刘先生,回忆起自己小区涨价纠纷时,不断叹息摇头。他所在的小区原先物业费为0.8元/平方米/月,在物业合同到期后,物业费突然上涨到每平方米1.2元,涨幅达50%,这让业主难以接受。物业公司却宣称得到了60%以上业主的同意,但又拿不出投票明细,为此业主和物业服务人员还出现纠纷。

对于物业费的收费标准,《意见稿》有了明确规定,那就是实行政府指导价的物业服务收费。如果因为成本上涨,物业公司按规定需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,也不能是物业公司想涨多少就是多少。物业公司应当在调整之日起十日内,携带相关材料及“双过半”业主书面同意的材料,向提供所在区(市)发展改革部门、物业主管部门备案。

看点2

配套降标物业费应减免

目前在周边区域,许多百万平方米的大盘都是分期开发,新房也是分批交付。许多前期交房的业主就认为,开发商承诺的配套不完善,物业费应该减免。市民辛先生去年10月份新房交付,但是他发现同小区4至8号楼座均为精装修住宅,预计在2020年才交房。在辛先生收房后,他发现开发商施工过程中产生噪声、粉尘、装修材料有害物质释放等污染,并且未交付小高层与已经交付的小区用围挡间隔,围挡留有缺口,装修工人及运输来往均从交付小区道路同行,存在安全隐患。因此,他要求物业公司减免物业费,但是遭到了开发商的拒绝。

因为配套不达标而要求物业公司降费,业主以后有了法规撑腰。按照《意见稿》的规定,这种情况下,前期收房业主物业费是需要减免的。具体减免的标准为:因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。属于普通住宅前期物业服务的,市内六区减免比例为20%,其他区(市)减免比例由所在区(市)发展改革部门会同物业主管部门确定。属于其他物业的,由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

对此,青岛市物业管理办公室刘毅副主任提醒业主,在签订合同时,应该要求开发商将承诺的配套落实在纸面上。如果交房后,认为绿化等配套不达标,需要先去规划部门确认。一旦确认,业主可以依照合同标准三方协商物业费减免的问题。

看点3

预收物业费须业主同意

在采访中记者发现,新建小区捆绑收费的情况较为普遍。“我当初交房子的时候,开发商的流程是你先交上的一年物业费才能看房子,如果不交费你连钥匙都拿不到。”市民张先生说。在采访中记者发现,张先生遇到的问题并非个例,先交各种费用,才能拿钥匙收房子,已经成为交房“潜规则”。

《意见稿》除了对物业费的收费标准进行规定外,还对物业费交纳的时间进一步明确:“业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收不超过六个月的物业公共服务费。 ”对此,许多购买新建小区的市民表示,他们在收房的过程中遇上了物业费与交房想捆绑的纠纷,该怎么办?

对此,记者也拨打了青岛市物业办的热线电话。青岛市物业管理办公室刘毅副主任表示,如果业主认为物业公司捆绑收费涉嫌违法,可以向市场监督管理部门进行投诉。除了投诉外,通过司法途径维权也能取得不错的效果。

本报曾报道过,青岛小伙崔鹏在北京买了一套商品住宅。到收房之日,物业公司工作人员表示,要领钥匙,必须先预交一年的物业费。交房期限过后,法律专业出身的崔鹏一纸诉状将开发商告到法院,请求法院判令开发商交房并支付逾期交房违约金。经过数场官司,崔鹏拿到了等待了两年半的新房钥匙。同时,他还获得了十万多元的违约金。记者 王寿林 摄影报道

问题房物业费谁来买单?

在采访中记者发现,新房出现质量问题,维修期间物业费究竟应该谁出也是引发物业费纠纷的热点问题之一。市民刘先生在东李买了一套精装房,但是房屋交付后,他发现了诸多问题,并且第一时间上报给开发商,要求维修。大半年时间过去了,新房维修基本达到了刘先生的要求,就在刘先生准备向开发商追讨损失时,不想物业公司却上门讨要物业费。 “因为开发商的问题我这房子修了这么久,这段时间我根本无法正常使用,凭什么让我交物业费? ”刘先生提出了自己的质疑。随着新房大量交付,刘先生遇到的问题并非个例。许多业主反映,新房出现质量问题无法按照约定时间入住,本身就产生了租房等许多额外费用。但是还没有和开发商谈赔偿,物业公司先上门催款了,这让人无法接受。

对此,大成律师事务所的王文涛律师告诉记者,如果房屋出现质量问题而而业主无法入住,那么延期交房所产生的租房费用和物业费等都应该由开发商负担。物业公司为业主提供的是物业服务,如果没有与物业公司和开发商达成一致,业主单方面拒交物业费恐难以获得法律支持。对此,购房者可以先交纳物业费,并将相关凭证留好,一起向开发商追讨损失。

空置降费物业公司可否减员?

对于《意见稿》,许多物业公司也是非常关注,并且提出了自己的观点。某物业公司负责人张明(化名)表示,现在物业公司都是独立于地产企业自负盈亏,在运营过程中最为头疼的就是人力资源成本的不断攀升。张明表示,《意见稿》中约定市内六区普通住宅前期物业服务费基准价,此基准价与2012年9月15日发布《青岛市物业服务收费管理办法》中星级服务收费标准一致,但自2012年至今青岛市最低工资标准,社保缴费基数都已经大幅上调,服务基准价不涨人力成本不断增长,让物业公司经济压力增加。

“在这种情况下,新规还明确了住宅空置6个月减免40%的物业费及车位空置1个月全免服务费。但是对于物业服务企业来说,部分业主是否入住、使用,物业现场服务投入不会有太大差异。如果以后费用明确减免,那么相应服务人员配备是否也可以减少,对于企业来说这需要明确一下。”张明建议说。

[来源:青岛早报 编辑:亚麦]

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