台东改造对楼市影响不大 房价低适合“后浪”

原标题：台东商圈改造目前对楼市影响不大首次置业者可关注

日剧 《卖房子的女人》中的女主角一直坚持一个观点——没有不好的房子，只是没有找到适合它的主人而已。台东是市区经久不衰的商业区，但作为住宅区，这里就没那么美好，曾经住在这里的郭女士形容这里是“宜商不宜居”，停车难、环境嘈杂、小区老旧，实在不适合居住。

而就在一周前，商务部公布全国第二批12条步行街改造提升试点名单，作为山东唯一入围的步行街试点，青岛台东步行街位列其中。紧接着，威海路开始封闭施工，打响了台东商圈改造的 “第一枪”。改造完成后，会提高台东宜居舒适度吗?本周记者走访了台东片区楼市发现，改造利好目前并不明显，但较低的二手房房价，对于很多首次置业的年轻人来说，倒是不错的落脚点。

/调查/

新房：一高一低

总价高而可售数量偏低

虽然在台东周边的泰山路、辽宁路能看到不少在建小区，面向普通购房者的在建新房并不多。在这一片区记者仅找到了泰山华府、金地锦宸两个在建项目，目前泰山华府在售的是三期带精装修高层项目，主力户型面积为91平方米至139平方米，价格在28000元/平方米，因为开盘不足两个月，目前还有房源在售。相比之下，去年开盘的金地锦宸项目，在记者探访时，只剩下两套房源在售，而且单价均已超过30000元。置业顾问告诉记者，因为楼盘有配套人才公寓，本身房源就不多，眼下就只剩下两套房源了。

单价30000元左右的在售价格，与浮山后等成熟住宅片区几乎一致。就价格来说，台东片区新房似乎没有太大的竞争力。当然，除了住宅项目，作为商业聚集区，台东还有部分商住项目在建，辽宁路附近大悦城JOYPARK就是其中之一，主力户型为60平方米左右的loft公寓，相比其他商住loft公寓项目来说，这里的户型更大，而且利用率更高。单价20000元左右的售价，可以算作相对较高。

业内人士告诉记者，台东是开发较早的成熟片区，如今已没有太多的土地资源用来开发，新建楼盘数量自然稀少，但周边有不少居民有改善性住房的需求。随着地铁2号线开通，台东片区也纳入了轨道交通生活圈，也有了相应的价格支撑。那么，台东步行街改造后会不会拉动该片区新房价格的上涨?在泰山华府，置业顾问告诉记者，因为距离台东步行街还有一定距离，新房价格受影响可能并不明显。但大悦城JOYPARK的置业顾问告诉记者，台东商圈的繁荣肯定会对商业和旅游业带来影响，而且明年大悦城项目也将开建，对他们的项目来说肯定会有不错的前景。

二手房：一大一小

房源充足但房龄大面积小

郭女士曾在台东附近居住了近十年，对于台东的居住感受她用一句“宜商不宜居”的评价来概括。“小区没有固定的停车位，经常还要跟逛街的市民抢车位，而且周边环境嘈杂，住起来并没有很好的体验感。”21世纪不动产长春路店店长曹水斌坦言，郭女士提出的这些问题的确存在，而且台东片区主要以老旧小区为主，这些因素直接导致台东虽地处青岛主城的核心位置，却属于价格洼地。“目前台东的二手房主要分成了三个档次，一种1990年之前建成的老旧小区，第二种是1990年至2000年建成的房子，还有2000年之后的新小区。 ”曹水斌告诉记者，通常2000年之前建成的老旧小区的成交价最低在15000元/平方米左右。 2000年以后建成的封闭小区，价格也只有23000元/平方米。

放眼整个台东板块，目前在售二手房源比较多且分布集中，多为低于80平方米的小户型房源，且普遍房龄较大，多为1990年前后所建。户型小、低总价是该片区二手房市场最主要的特色。根据记者走访了解，台东附近的在售二手房源多为50至60平方米的套一与80至90平方米左右的套二户型。“总价150万元就能买到一套不错的房子。 ”曹水斌介绍。至于台东未来的改造，在他看来，会给周边住宅带来最大的利好是停车难问题会得到的缓解。

按照规划，未来台东多条道路的地下一层至三层为商业和停车场，地下四层为长度约1.3公里的南北双向四车道城市地下道路。改造完成之后，交通和停车问题都会有一定的缓解，同时也将给居住环境带来改善。不过曹水斌也坦言，目前这一利好在房价上还没有任何体现，“受市场大环境的影响，目前房价和成交量都在上涨，和年初相比，涨幅大约有10%。但是台东片区内低楼层、年代新的优质房源不多，直接造成市场紧缺的紧张情绪。目前台东的改造才刚刚开始，究竟会不会改善居住环境，给二手房市场带来利好，大家应该还在观望。 ”

/ 观点 /

性价比突出适合“后浪”安家

“当初选择在台东买房，一方面是喜欢这里热闹的气氛，最重要的还是当时手头的资金有限，能选择的房源不多。 ”郭女士说自己当时是标准的“后浪”，所以才会选择台东，而十年后自己需要更加舒适的居住环境，选择了二次置业，搬到崂山的成熟片区。曹水斌也有同样的观点，虽然台东的房子有很多的不足，但在年轻人眼里，这些不足可能就会变成优势。例如环境嘈杂，这背后是海量的美食和商品，适合年轻人的“胃口”;还有缺少优质的教学资源，这对首次置业的年轻人来说，也不是必要条件。最重要的是这里的价格便宜。 “一些六七层的房源价格甚至低于15000元/平方米，总价150万元左右就能买套房子。这样的价格如果要选择其他片区，距离最近也只能在城阳区。 ”而在业内人士看来，台东还有一个无可比拟的优势，如果你打开地图，你就会发现台东是市区地理位置上的中心区域，去哪儿距离都不远。特别是地铁2号线西段开通后，片区内交通更加便捷。

记者进行了相应计算，台东或科技街到五四广场站分别是3站、5站，按照已开通的地铁每站耗时计算，地铁车程会在8分钟以内以及10分钟左右。例如住在台东，工作在香港中路，通勤时间完全可以在半个小时之内。有着比城阳还低的房价，却拥有市中心的通勤优势。至于未来的升值空间，也有业内人士介绍，这的确是台东楼市的一个主要短板，不过目前正在推动老旧小区改造，台东片区也会直接受益。再加上台东商圈的改造项目，势必会给未来的楼市带来利好。

/ 延伸 /

租赁市场利好并不明显

台东楼市性价比更高，目前受到周边改造的影响似乎不太明显。那么，对周边环境更敏感的租房市场会有哪些变化呢?曹水斌告诉记者，从年初开始，受到疫情影响，住房租赁市场价格一直萎靡，以周边小套一房源为例，价格大约在1400元/月，比去年下跌了10%。而改造直接影响的商业房源，台东作为旅游景点，已经晋升为网红打卡地，以日租、酒店为主要业态的商住公寓项目，可能会迎来更多客源。不过关于商铺等变化，业内人士坦言，受线上零售火爆影响，线下实体店，并不被市场看好。在威海路经营一家服饰店的张先生告诉记者，台东实体店最红火的时期是十几年前，当时租金高，商家都排队抢，但现在实体店销量被网店抢走不少，这几年台东商铺的租金几乎是停滞不前，一直没怎么涨过。

本版撰稿 青岛早报记者 刘鹏本版摄影 青岛早报记者 杨博文

[来源：青岛早报 编辑：于轩]