多位业内人士表示市场分化明显 迎来转机还要再等等

原标题：楼市下半年走势会如何

进入7月份后，尽管上半年楼市数据表现并不抢眼，但就在刚刚过去的6月份，市场暴涨后还是让很多人充满期待。这是不是也在预示着市场出现转机？楼市的涨势在下半年会回归？多位业内人士表示，下半年下跌的局面可能会改善，但市场观望情绪不会改变，彻底改变下滑局面，还要再等等。

6月大涨 冲量是主因

根据青岛锐理数据统计，2024年1—6月青岛商品房市场累计签约金额约887亿元，同比下滑22.5%；签约面积约648万平方米，同比下滑17.3%；累计签约套数51678套，同比下滑22.5%。从价格来看，1—6月青岛市新建商品房的网签均价为13689元/平方米，同比下滑6.3%。不过数据方面，6月签约量却出现暴增的现象。商品房签约23081套、约274.29万平方米、339.88亿元，签约均价12391元/平方米，签约均价环比下滑24.6%，签约套数、面积、金额环比大幅上涨213.3%、178.3%和109.8%。

为什么6月成交量会出现明显的翘尾现象？锐理数据的专家告诉记者，这可能与多重因素的叠加效应有关，包括政策利好、开发商促销以及购房者的集中入市等，也有周边项目集中签约带来的影响。

市场回暖 政策起作用

当然，6月的翘尾现象，除了开发商冲量和集中签约等原因，政策利好是不能忽视的重要诱因。回顾上半年新政轨迹，青岛连续四批次出台28条政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷等。15%的首套商贷首付比例、3.45%的首套商贷利率、5年以上首套2.85%的公积金利率，这些都已经是史上最低。而且目前购房还有5000元家电消费券等优惠政策。在这一系列政策的带动下，市区热盘的关注度持续增加，业内人士分析认为，利率政策首先降低了购房的门槛，而利率也在降低购房成本，这些都对成交有很大的促进作用。而有关首套房认定政策，也在进一步释放市场需求，对于跨区购买改善房的客户来讲，降低了首付压力。此外，鼓励支持“以旧换新”，深化“优鲜卖”模式，在房企、国有平台开发企业等单位的助力下，“以旧换新”的市民改善住房条件将更高效。

降幅收窄 供求变化大

有了强有力的政策支撑，那么下半年楼市走势会如何？来自卓易数据的专家认为，目前市场依然是观望情绪浓厚，所以下半年市场面临较大压力，处于调整期，将持续筑底，随着供应缩量以及政策拉动预期，预计跌幅将会收窄。

首先是供求关系，上半年青岛新建商品房成交虽然处于低位，但新增商品房供应也不多，仅为26149套，总建面344万平方米，总体表现供小于求。且上半年土地市场仅成交76.17万平方米，投资开工表现或延续偏弱走势，未来新房供应继续缩量。土地供应数量骤降，市场供应减少，在一个板块、一个区域市场中，就有可能实现供求平衡。尽管规模变小了，但有利于存量开发商生存下去，开发商压力变小，未来以价换量的局面就有可能改善。

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下半年哪些房可以买？

2024年上半年在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100平方米以下的占比18.87%，100—120平方米面积段成交最多，占比37%，与120—150平方米面积段加起来合计约占68%。其实全国市场的分化都非常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力。另一个趋势是去年年底以来主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯房成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛，对于刚需来说，这类房子可以重点考虑。

当然，除了受欢迎的户型，买房时也要关注所在区域的供需。据中指研究院数据显示，截至2024年6月结束，青岛新房住宅可售库存约166027套，去化周期约28.03个月，环比上个月微降1.26个月。具体来看，西海岸新区可售套数33785套，其次，胶州即墨均超过2万套，规模庞大，压力明显。另外，高新区去化周期达40.93个月，崂山区、李沧区去化周期均在30多个月，近半年来呈现增长趋势。市北区随着浮山后及老四方部分盘销售进入尾声，中海寰宇时代云境、保利和颂、中国铁建梧桐苑、青岛滨海国际中心等主流盘坚持追求流速，去化周期近半年来走低。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏