二套房渐渐也成“刚需” 改善和学区是主要功能

原标题：“我的二套房，也是刚需”

就在上周，胡润百富发布《2021胡润财富自由门槛》榜单。按照这张榜单，要想在一二线城市实现中级财富自由，在自住之外，至少还需要一套额外的住房。此前，央行曾经发布过一份调查报告，显示目前我国全国城镇居民的住房拥有率达到96.0%，户均拥有住房1.5套，其中有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。通过数据可以了解到，目前同时拥有两套住房的业主数量还是相当可观。除了自住之外，购买二套房的目的到底是什么?记者在采访多位二套房业主后发现，入手第二套房子基本都和投资无关，“改善”和“学区”成为二套房最主要的两大功能。

故事

1

人物：江女士

第一套房在李沧区世园会附近一套住房，有少量贷款;第二套房是桦川路小学片区60平方米二手房。

买二套房就为孩子上学

2016年，江女士在李村香溢紫郡买下了自己的第一套房，“当时是我们的婚房，当时觉得主城区房价已经挺高的，这里的单价还不到1万元。考虑到性价比的因素，而且环境也不错，就选择买了世园会附近。至于是不是学区房，总觉得时间还早，到时候再说。”2018年，女儿出生后让江女士有些焦虑。“以前总觉得可以先不用考虑孩子上学的事儿，转眼孩子就两岁了，学区房必须早做打算。 ”

去年下半年，江女士便开始四处看房。 “大学路附近的学区房想都不敢想，总价高而且还不能贷款，后来同事建议我们考虑一下浮山后。”最终江女士在桦川路小学片区找到了一套60多平方米的小户型，总价在160多万元。

为什么不直接卖掉第一套房，再在浮山后买新房?江女士坦言，这一方案他们也考虑过。一方面自己现在住的房子除了没有好学校，其他各方面她都很满意;另一方面浮山后新房的价格已经处在高位。“好一点儿的房子都在400万元以上，卖掉现在住的房子，还需要再添两百多万元，压力会更大。 ”至于将来孩子的上学问题，江女士说可以把住的房子租出去，再在学校附近租个大点儿的。“买第二套房子的目的就是当‘敲门砖’，给孩子谋一个学位。 ”江女士坦言。

故事

2

人物：周奇

第一套房与第二套房是一墙之隔的两个小区，二套房是一楼带院60平方米小套二，打算留着给老家的父母住，目前还在出租，获取的收益用于偿还第一套住房的贷款。

“一碗汤”二套房也是刚需

周奇说自己的第二套房从看房到最后成交只用了三天的时间，用他的话来说尽管是第二套房，但对自己来说也算得上是刚需。周奇老家在潍坊农村，他是家里的独子，一个人在青岛打拼已经十几年。 “我买第一套房时，首付一大半是父母赞助的，最早的想法很简单，先买一套小的，将来再换大房子把父母接过来一起住。 ”不过几年后周奇结婚，父母过来帮忙带孩子，总是对孙子太娇惯，为这事他甚至都和父母吵过架。若将来真要住在一起，一些习惯和观念上的冲突肯定少不了。

2017年，一次偶然机会他得知隔壁小区有一个带院的一楼在出售，“60平方米的小套二，总价也不高。”周奇说他盘算了一下，如果换大房子，还需要重新装修，给父母重新买套二手房，算上简单的装修，也并不多花钱。一楼带院父母还可以种种菜，住得也舒服。父母不来住的时候，还可以出租。

今年过年，周奇已经和父母商量好，明年就接他们过来住。 “等他们搬过来住，我下班后可以常去看看，他们还能帮我接送孩子。”因为离得近，称得上是“一碗汤”的距离，周奇认为自己当初买下这套房子的决定特别明智。

故事

3

人物：常先生

五年前花40万元全款购买一套商住公寓，听起来很美的升值潜力，五年后出手总共获利只有8万元。

买商住公寓投资还需谨慎

和前面几乎是刚需的状态不同，常先生告诉记者，他当年持有的第二套房子完全就是投资目的。 “现在想想自己的好多决定都是错误的，一是不该把买房当投资，二是不应该投资商住楼。 ”常先生在2013年前后购买了一套30多平方米的商住楼。 “当时手里有一些存款，我又不会炒股，再加上当年房地产市场涨势特别明显，就觉得买房子最划算。考察了几个项目，都说地段好能升值，还有的说什么带租约，交房就能有收益。 ”常先生挑了一个地脚不错，价格也不高的交了全款。但交房之后开发商所谓的“租约”并没有兑现，无奈常先生只能把它租给了一家专门做民宿的公司托管，一年的租金只有1万元左右。

这套公寓常先生持有了五年的时间，期间租约总是断断续续。因为后期物业管理不到位，不仅租价涨不上去，5年时间，看着周边住宅项目的价格一路上涨，而他的公寓几乎没有升值。最后常先生决定出手，“公寓不好卖，前前后后将近一年才卖出去，价格比我买的时候只涨了4万元。”算上租金收益，常先生说，5年多时间，这套房子一共带给他的收益只有不到8万元，甚至还不如把钱存银行拿利息。

算算手头资金二套房你会买吗?

二套房对很多人来说是刚需，来自链家鲁信长春店房屋经纪人刘纯翔告诉记者，购买二套房的业主，主要还是以学区和改善型的需求为主，在购买时其实和一套房相比，无论选房标准还是购买方式都有着很大的区别。

首先，购买二套房对资金有着一定要求。“目前按照政策，二套房的首付比例不能低于40%，实际情况是目前各家银行都在收紧贷款，所以首付比例可能还会更高。 ”刘纯翔告诉记者，想要买二套房，最好准备好更多的资金。另外，还需要注意的是，第二套房的计算是以家庭为单位的。

其次，购买二套房在选择房源上，也有很多需要注意的地方。刘纯翔告诉记者，买二套房大多是对第一套房的功能补充，比如学区或者是改善居住，这时候应该把实际需求放在第一位，例如购买学区房，最好就不要考虑交通或者是配套是否成熟。什么都想要，只会加重自己的负担。

最后，如果打算把二套房当作投资，刘纯翔介绍也并不是完全不可以，但几个因素要考虑到位。首先是国家房住不炒的方向以及目前市区楼盘已经处在高位，都让投资的风向变得非常大。另外，目前限购限售政策，五年内房子不能上市交易，这也极大影响了房子变现的能力，就算想投资最好也做好长期持有的准备。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

[来源：青岛早报 编辑：于轩]